Lögfræði - 10. Kafli

Afmarkaður hluti lands ásamt öllum eðlilegum hlutum þess

lífrænum og ólífrænum og

öllum mannvirkjum sem eru varanlega á landinu

Skilyrði

- Lögræði

- Íslenskur ríkisborgari/Lögheimili hér í 5 ár

Undantekning: Samþykki dómsmálaráðuneyti, ríkisborgarar innan EES

Bannað að selja, veðsetja, leigja eða byggja án samþykkis ef:

- Ætluð til bústaðar

- Ætluð til annarshvors eða beggja hjóna

Einnig bannað að ef notað er f fjölskyldu eða atvinnurekstur:

- Segja upp húsaleigusamningi

- Framleigja húsnæði

* Þessar reglur gilda líka um séreign

* Gila ekki um fólk í óvígðri sambúð, aðeins hjúskapur eða staðfest sambúð

Án SKRIFLEGS samþykkis hins aðilans

Já, það má semja með öðrum hætti en um þau kveða

Undantekning: Neytendakaup

Þegar sala á eigninni er liður af atvinnustarfsemi seljanda

Kaupandi ætlar að kaupa aðalega til persónulegra nota

Notað til að gæta hagsmuni almenna borgarans gegn fyrirtækjum

Tilboð gagntilboð þarf:

- Að vera skriflegt

- koma fram skuldbinding um afhendingu eignarinnar og greiðslu tilgreinds kaupverðs

- Tilboð þarf að vera undirritað

- Undirritað af samþykkjanda

- Ákveðið form: Skriflegur

- Tilboð er skuldbindandi um leið og það kemur fyrir vitund seljanda

- Samningur kominn á þegar seljandi hefur samþykkt

- Mikilvægt að þinglýsa húsi!

Með þynglýsingu öðlast kaupandi vernd gegn

- Viðsemjendum seljanda

- Skuldainnheimtumönnum

Þinglýsing fer fram hjá sýslumanni þar sem fasteignin er

- Skila eign ræstri og á að vera rýmd

- Hafa greiðslur í skilum miðað við afhendingardag

- Afhenda á réttum tíma miðað við kaupsamning

- Skoða eign vandlega vegna galla

- Hafa uppi kröfur ef einhverjir gallar eru

Einhliða skrifleg yfirlýsing seljanda um að eignarrétti að tiltekinni fasteign sé afsalað til kaupanda

Verður að koma skýrt fram:

Hver viðtakandi sé

Hver seljandi sé

Hver eignin er

1. Afsal er lokakvittun frá seljanda sem staðfestir að kaupandi hafi greitt allt á réttum tíma sem átti að greiða skv kaupsamningi

2. Afsal felur í sér formlega og endanlega yfirsærslu eignaréttar frá seljanda til kaupanda

3. Afsal markar endalok þess tíma sem seljandi getur rift kaupum, ef hann telur um vanefndir að ræða

4. Afsal verður að þinglýsa en þá er kaupandi einn eigandi eignar og seljandi er strikað úr veðmálabókum

5. Á afsali þarf að koma fram hvernig skal haga ýmsum gjöldum t.d. fasteignagjöldum ársins

Seljandi nýtur alls þess sem fasteign hefur uppá að bjóða og ber ábyrgð á henni þar til hún er afhent

Þá tekur kaupandi við

Seljandi fram að afhendingu

Seljandi líka ef hann afhendir ekki á réttum tíma

Kaupandi eftir afhendingu

Kaupandi ef hann neitar að taka við henni eftir útgáfudag

Ef eign skemmist / Eyðilegst eftir að kaupsamningur var gerður

en fyrir afhendingu

og vátrygging tekur til skemmdana

á kaupandi rétt á vátryggingabótum

En hann þarf líka að efna skyldur sínar gagnvart kaupsamningi

Ef hún stenst ekki kröfur um þau:

Gæði

Búnað

Og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi

NEI

nema

Ef ágalli rýrir verðmæti fasteignar um góða upphæð

Eða ef seljandi hefur látið með saknæmum hætti
( leynt ágöllum )

-Ef Kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem seljandi vissi og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi

- Ef ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hefur gefið

- Ekki í samræmi við auglýsingar

- Kaupandi getur skoðað galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til skv kaupsamning

- Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann átti að sjá við slíka skoðun

- Afhendi ekki á réttum tíma eign

- Ef afsal er ekki gefið eftir að kaupandi hefur efnt við allar skyldur

- Að Seljandi aflétti ekki áhvílandi veðskuldum, sem kaupandi á ekki að taka yfir

- Krafist efnda skv kaupsamning

- Rift Kaupum

- Krafist skaðabóta af hendi seljanda

- Ekki greitt kaupverð

Það verður erfitt fyrir hann að eltast við kröfur vegna galla, sem hann átti að sjá

Hann gæti krafist eftirfarandi að seljanda:

- Úrbóta

- Afsláttar

- Rift Kaupsamning

- Skaðabætur

- Haldið sinni greiðslu

-Tilkynna seljanda um leið og upp kemst um galla

- Gefa honum kost á því að bæta úr málum

1. Af sömu prósentu og verðrýrnun fasteignar verður

2. Af sömu upphæð og kostar að laga galla

Þegar gallar eru svo miklir að um verulegar vanefndir er að ræða

Réttur kaupanda til að halda eftir kaupverði vegna galla

1.Krafa kaupanda um bætur eða afslátt vegna galla verður að vera réttmæt

2. Það er á áhættu kaupandans að greiða ekki og fara ekki eftir samningi

3. Kaupandi má aldrei halda meiru en því sem er nóg til að borga upp galla

- Krafist réttra efnda

- Rift Kaupsamningi

- Haldið aftur greiðslu

- Krafist vaxta

Krafa um það að verð sé greitt

Ef vanefnd er mikil má seljandi rifta kaupsamning

Seljandi má ekki rifta eftir afsal

Ef kaupandi vanefnir greiðslu eða aðrar skyldur sem hann á að efna getur hann krafist skaðabóta

Ef kaupandi vanefnir skyldur sínar skv kaupsamningi

Getur haldið aftur íbúð eða afsali

Sérstök stofnun sem rekin er af ríkinu með það að markmiði að lána út fé til íbúðarkaupa

Vísbendingar og mat á því hversu dýra íbúð aðili getur keypt

Viðskiptabanki framkvæmir greiðslumat

Gildir í 1 ár

Enginn má annast kaup, sölu eða skipti á fasteignum án löggildingarprófi í fasteignasölu og fengið sérstaka löggildingu hjá dómsmálaráðuneyti

Frátalið: Hæstaréttar og Héraðsdómslögmenn þurfa ekki til að sinna kaup og sölu sem tengist lögmannsstarfi þeirra

Kröfur:

Vera lögráða og hafa yfirráð yfir búi sínu sl. 10 ár (ekki gjaldþrota sl 10 ár)
Leggja fram starfsábyrgðartryggingu fyrir greiðslu kostnaðar eða tjóns sem viðskiptamenn fasteignasala kunna að verða fyrir af hans völdum

Ef að veðsali heldur umráðum veðs eftir stofnun veðréttar

t.d. ef aðili býr áfram í íbúð eftir að hann veðsetur hana fyrir lán

Veðréttur í fasteign stofnast með skriflegum samningi af veðsala og veðhafa t.d. (Veðskuldabréf)

Sé eignin sel á nauðungarsölu, fær 1. veðréttur alla sína upphæð greidda. Eftir það hefst veðréttur nr. 2

Það að selja skuld með fasteign (færa skuld yfir á kaupanda) er algengt

Til þess að skuldari eigi kröfu á kaupanda þarf að koma til Skuldaraskipta

Veðhafi stefnir skuldaranum

Fá dóm eða sátt

Fjarnám framkvæmt

Nauðungasala

Opinber skráning yfir réttindi manna eða lögaðila yfir fasteginum og öðrum eignum sem falla undir þinlýsingarlögin

Til verndar gegn 3. aðila

Þinglýsing eignaréttur stoð að þessari vernd, gegn t.d. fyrri eiganda eða skuldainnheimtumönnum

-Tvírit

- Löggiltur skalapappír

- Dagsett

- Undirritað

- Gert í viðurvist tveggja vitna

Á sýslumannsembættum

Innihalda ákveðnar uppl um allar fasteignir á landinu

- Hver á eign

- Hvað veðréttir hvíla á henni

- aðrar kvaðir

Kvaðir = notkun annarra á lóð hans. t.d. rafveita hefur leyfi að byggja hús fyrir spennustöð

1. Hagsmunir sem fylgja því að ekki liggi vafi hverjir séu eigendur

2. Hagsmunir fylgja því að upplýsingar sem eru mikilvægar séu skráðar

3. Greinir líka í hvaða röð veðhafa eiga rétt á í eigninni

Þegar skuldabréf með veði í fasteign er fullgreitt, ber að láta sýslumann vita og aflýsa það

Samheiti húsa með sameign og amk 2 séreignarhluta

Lög gilda um að ákveðinn skiptasamningur verður að vera til um fjölbýlishús

Tilgreinir hversu stóran hluta hver á, á gangi og lóð.

Gert svo allir vita hversu mikið þeir eiga að greiða

Ófrávíkjanlegir

Tímabundnir eða ótímabundnir

Allar breytingar samþykktar af öllum aðilum

Leiguaðili getur krafist tryggingar ( bankaábyrgð, sjálfskuldarábyrgð 3. aðila)

Leigusala er heimilt að krefjast fyrirfram greiðslu

Þeir sem leigja íbúðarhúsnæði og eiga þar búsetu

Miðast við hverja íbúð og barn við framfærslu leigjanda